Nevidljiva granica dobrog ukusa – regulaciona linija u urbanim sredinama
Tendencija progresivno-agresivnog razvoja gradova poslednje dve decenije dovela je do naglog porasta neformalne/bespravne stambene gradnje. Problem je prisutan kako u individualnoj, tako i u kolektivnoj stambenoj izgradnji. Iako država kroz niz mera od 2003. godine. (donošenjem Zakona o planiranju i izgradnji koji uvodi pojam nelegalne gradnje i nudi rešenja), preko izmena zakona 2009.godine, prevođenje neformalne/bespravne gradnje u legalne tokove ide sporo i nedovoljno efikasno. Donošenjem Zakona o ozakonjenju objekata 2015. godine., država je ponudila jednostavniju proceduru i potrebnu dokumentaciju. Međutim, iako se proces ubrzao, problem nastavlja da se razvija kroz „formalnu“ gradnju koja spekuliše sa novim zakonskim mogućnostima.
Nesporno je da je neformalna gradnja društveni, ekonomski, socijalni, građevinski, arhitekotnski, urbanistički … fenomen. A pojava fenomena nefromalne/bespravne gradnje donosi niz problema među kojima se ističu :
- prostorno-morfološki – konfuzan način grupisanja objekata, nejasan odnos sa neizgrađenim prostorom na parceli, teškoću komunikacije i kretanja u okviru parcele…
- programsko-funkcionalni – namena stanovanja koja je neadekvatna prema potrebama korisnika, pomoćni objekti bez definisane namene, višak prostora koji se ne koristi…
- nejasan odnos sa javnim prostorima – ulica, dvorište, trg, igralište, zelene površine…
Puno je mogućih konflikata koje proizvodi neformalna/bespravna gradnja, zato ćemo se ovoga puta osvrnuti na jedan od teže rešivih i važnih za rešenje ovog fenomena.
Izlazak iz okvira regulacione linije je jedan od teško rešivih problema koji aktivira pojavu neformalne/bespravne gradnje u prostornom u fizičkom smislu, a koja se reflektuje i na programsko fukcionalne osobine objekta i produbljuje nejasan odnos sa javnim prostorom.
Šta znači pojam regulaciona linija?
Zakonom o planiranju i izgradnji REGULACIONA LINIJA je definisana kao linija koja razdvaja površinu određene javne od površina predviđenih za druge javne i ostale namene (član 2). Definisana je i kao linija koja razdvaja javnu od privatne površine i saobraćajnu funkciju od neke druge funkcije.
Prema Pravilniku o opštim pravilima za parcelaciju, regulaciju i izgradnju REGULACIONA LINIJA je jedan od elemenata opštih pravila za regulaciju pored građevinske linije i osovinske linije javnih saobraćanica.
Optimalan položaj regulacione linije
Navodimo važne delove iz pravilnika…
„ OPŠTA PRAVILA ZA REGULACIJU“
Član 13
Opšta pravila za regulaciju obuhvataju planske elemente za određivanje regulacione i građevinske linije, položaj objekta na parceli i druga pravila regulacije. Sistem elemenata regulacije zasniva se na urbanističkim mrežama linija (regulaciona linija, građevinska linija i osovinska linija javne saobraćajne površine).
Regulacione linije
Član 14
Regulaciona linija utvrđuje se u odnosu na osovinsku liniju (osovinu javnog puta) ili na graničnu liniju (kej, trasa pruge, bolnica i sl.) i obeležava za sve postojeće i planirane javne saobraćajne površine. Rastojanje između regulacionih linija (širina pojasa regulacije) utvrđuje se u zavisnosti od funkcije i ranga saobraćajnice, odnosno infrastrukture, kao horizontalna, nadzemna i podzemna regulacija.
Zašto je pitanje regulacione linije važno i kako neformalni/bespravni objekti prave urbanističku konfuziju u prostoru?
Kako bi dali adekvatan odgovor na ovo pitanje napravićemo tipologiju neformalnih/bespravnih objekata sa kojima smo se sretali kroz više od 15 godina prakse.
1. Objekti visokog rizika koje nije moguće ozakoniti – u pitanju su objekti na zemljištu na kome je zabranjen bilo koji vid gradnje – klizišta, zaštićena zona prirode, zone infrastrukturnih koridora, izlazak iz okvira regulacione linije koji nema mogućnosti za prostorno, projektantsko i zakonsko rešenje. Jedino rešenje je rušenje ovih objekata. Često su ovi objekti napušteni, prepušteni propadanju i postaju opasnost po životnu sredinu jer kontaminiraju životno okruženje, a ne uklanjaju se zbog troškova uklanjanja (izrada projekta rušenja, angažovanje specijalista, angažovanje mehanizacije, deponovanje srušenog i td.). Država je u obavezi da vrši uklanjanje ovih objekata, međutim u većini slučajeva odgovor je da nemaju dovoljno finasijskih i kadrovskih kapaciteta za realizaciju.
Objekti visokog rizika koje nije moguće ozakoniti
2. Objekti visokog rizika koje je moguće ozakoniti – u pitanju su objekti koji izlaze iz okvira regulacione linije, ali je moguće naći prostorno, projektantsko i zakonsko rešenje. Proces njihovog ozakonjenja je dugačak jer postupak preparcelacije ume da potraje i više od godinu dana. Objekti su često bez fasade, prepušteni propadanju zato što su vlasnici ograničeni u daljem delovanju (nemogućnost adaptacije/sanacije jer objekat nije u zakonskim okvirima).
Objekti visokog rizika koje je moguće ozakoniti
3. Objekti niskog rizika koje je moguće ozakoniti – u pitanju su objekti koji se uklapaju u postojeću urbanističku matricu, građevinska linija se ili poklapa sa regulacionom linijom ili je optimalno udaljena od regulacione linije. Često privedeni nameni korišćenja, infrastrukturno opremljeni, sa građevinskom dozvolom koja nije sprovedena do kraja pribavljanjem upotrebne dozvole.
Objekti niskog rizika koje je moguće ozakoniti
Iz ove osnovne podele vidimo koliko je važno uklapanje objekta u postojeće urbanističke matrice i koliko je pitanje poštovanja regulacione linije važno za prevođenje neformalnog/bespravnog objekta u ozakonjen objekat.
Važno je napomenuti, da se proces ne zaustavlja, jer nakon ozakonjenja objekat postaje potencijal za dalju transformaciju u održiv objekat.
Pored izlaska iz okvira regulacije po horizontali, zanimljivo je da je izlazak iz okvira regulacije po vertikali češće uočljiv kod objekata višeporodičnog stanovanja.
Iako je višeporodična gradnja češće u sveri zakonite gradnje, fenomen izlaska iz okvira regulacije po vertikali je omogućeno ustupcima investitoru kroz proces pribavljanja građevinske dozvole/izgradnje objekta/privođenja upotrebi objekta. U današnje vreme u kome smo svedoci agresivne investitorske gradnje ova pojava sve češće javlja i počinje da predstavlja pretnju po životnu sredinu u gradovima.
I pored formalne zakonitosti, efekti konflikata u prostoru koji proizvode su podjednako ozbiljni kao i konflikti koje pravi neformalna/bespravna gradnja.
U mnogim gradovima nastupio je trend enormnog rasta u visinu. Objekti niske spratnosti, koji su do nedavno bili namenjeni individualnom stanovanju otkupljuju se i umesto njih se grade objekti kolektivnog, višeporodičnog stanovanja. Novi investitorski trend je pruzrokovao veliki broj problema u gradovima koji su dozvolili ovakvu nekontrolisanu izgradnju.
Zato se ovom temom bavimo u narednom tekstu, gde će nam koleginica pejzažni arhitekta pojasniti kakve posledice na sistem javnih zelenih površina i na životnu sredinu u gradovima donosi izlazak iz okvira regulacije po vertikali.
Autor teksta i urednik bloga: Nataša Komljenović dipl.inž.arh.
Koautor blog teksta: Nataša Špica dipl.inž.pejzažni arh.
* Nije dozvoljeno neovlašćeno preuizmanje teksta, za dozvolu i uslove preuzimanja teksta obratiti se na meli adresu info@arhingreen.rs
Pročitajte naredni tekst:
